Investissement locatif : calculer la rentabilité avec le nouveau dispositif du bailleur privé

Le dispositif Jeanbrun améliore-t-il réellement la rentabilité d’un investissement locatif ? Comment intégrer l’amortissement fiscal dans un calcul de rentabilité rigoureux pour un bien neuf en Alsace ?

SOVIA Constructions, promoteur de logements neufs à Colmar dans le Haut-Rhin depuis plus de 35 ans, vous explique comment calculer la rentabilité réelle d’un investissement locatif dans le cadre du statut du bailleur privé.

Méthode de calcul de la rentabilité avec le dispositif Jeanbrun

Voici comment construire un calcul de rentabilité complet et réaliste pour un investissement locatif en Alsace sous le régime du dispositif Jeanbrun.

1. La rentabilité brute

La rentabilité brute se calcule en divisant les loyers annuels bruts par le prix d’achat total du bien. Pour un appartement neuf à 220 000 € à Colmar générant 700 €/mois de loyer, la rentabilité brute est de (700 × 12) / 220 000 = 3,8 %. Un point de départ qui ne prend pas encore en compte les charges ni la fiscalité.

2. La rentabilité nette

La rentabilité nette intègre les charges réelles : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion, travaux. Ces charges représentent généralement 15 à 25 % des loyers bruts. Pour notre exemple Haut-Rhin, la rentabilité nette sera de l’ordre de 3 à 3,2 %.

3. La rentabilité nette-nette

C’est ici que le dispositif Jeanbrun fait la différence. En déduisant l’amortissement des revenus fonciers, l’impôt sur les revenus locatifs diminue significativement, voire s’annule. Pour un investisseur à 30 % de TMI déduisant 8 000 € d’amortissement, l’économie annuelle de 2 400 € améliore la rentabilité nette-nette à plus de 4 % à Colmar.

4. La réintégration à la revente

Les amortissements déduits sur 9 ans seront réintégrés dans la plus-value imposable à la revente. Sur 9 ans à 8 000 €/an d’amortissement, la réintégration potentielle est de 72 000 €, soit un surcoût fiscal de 26 000 € environ (à 36,2 %). Ce coût différé doit être intégré dans le calcul de rentabilité globale de l’investissement en Alsace.

5. L’effet levier du crédit immobilier

Financer son investissement locatif dans le Haut-Rhin à crédit amplifie mécaniquement la rentabilité des fonds propres investis. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, renforçant encore l’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun pour les acquéreurs qui financent leur bien à crédit.

SOVIA Constructions : simulez votre investissement locatif en Alsace

Un bon calcul de rentabilité est la base d’un investissement réussi. N’hésitez pas à faire appel à SOVIA Constructions pour simuler la rentabilité réelle de votre projet locatif autour de Colmar dans le Haut-Rhin.